Zoneamento urbano: entenda tudo sobre o tema

Zoneamento urbano: entenda tudo sobre o tema

28 julho 2022

Tempo de Leitura: 5minutos

Quando falamos sobre o desenvolvimento de uma cidade, a respeito de seu crescimento e  prosperidade, um termo sempre surge: zoneamento urbano. Porém, você sabe realmente o que esse termo significa e como ele funciona?

Quando o planejamento territorial é realizado,  ele ajuda a guiar construtoras, incorporadoras e investidores por todo o projeto e discussões urbanísticas. 

Diante disso, se quiser saber mais sobre o zoneamento urbano, como ele influencia uma cidade e a sua importância, continue acompanhando este artigo!

O que é zoneamento urbano?

O zoneamento urbano trata-se da divisão da cidade em áreas. Dentro destas regiões, são feitas regulamentações quanto ao uso e a ocupação do solo, seja pelo poder público ou setor privado.

Diante disso, todos devem seguir o projeto do zoneamento urbano quando é feito um conjunto de leis, principalmente municipais, restringindo o tipo de construção em cada área. 

Além disso, toda cidade no país com mais de 20 mil habitantes precisa ter o chamado Plano Diretor — criado em 1988 e que está na Constituição Federal. Assim, a partir de uma avaliação da realidade física, social e econômica do município, é apresentado uma série de propostas para o futuro desenvolvimento socioeconômico.

Dessa maneira, a cidade cresce em território em uma forma ordenada e administrável.  Por isso, o zoneamento urbano está inserido no Plano Diretor dos municípios.   A missão do zoneamento é regularizar vários aspectos do uso do solo, dentre eles estão:

  • tipo de edificação;
  • função da edificação;
  • tamanho mínimo do lote;
  • taxa de ocupação máxima permitida;
  • afastamentos frontais e laterais;
  • características estéticas.

Para resumir, essa é a definição de zoneamento urbano: uma maneira ordenada de ocupar os espaços, tornando-os mais eficientes e esteticamente melhores. 

Qual é a importância do zoneamento urbano?

O zoneamento urbano é importante para qualquer cidade que busca um crescimento ordenado e planejado, afinal, proporciona inúmeros benefícios para a cidade, mas ainda mais para os moradores. Ele preserva desde a comodidade da população na locomoção até a melhora no tratamento do esgoto.

Vamos a alguns exemplos? Se você tem um terreno em uma área residencial na sua cidade, com casas comuns, dificilmente irá conseguir construir um edifício para salas comerciais. Ou então demolir um imóvel em um centro histórico para transformá-lo em uma moderna loja.  

Talvez um dos principais exemplos de planejamento urbano que os brasileiros conhecem seja Brasília. Como a cidade foi planejada, todos os seus zoneamentos são bem divididos. É claro que no início era tudo mais definido e, com o tempo, foram surgindo as cidades satélites. Porém, a Capital Federal é uma mostra de como o zoneamento urbano valoriza o uso do espaço e organiza a cidade. 

Em suma, a divisão de regiões evita que futuras instalações sejam construídas de maneira inadequada. Além disso, o zoneamento urbano também protege o meio ambiente, evitando que bens naturais não sejam destruídos por ocupações irregulares.

Então, como dissemos, toda cidade com mais de 20 mil habitantes no país deve ter o Plano Diretor e, dentro dele, constar o planejamento urbano. Para você conferir o da sua cidade, basta conferir as leis municipais. 

Qual o objetivo do zoneamento urbano?

Quando a cidade cresce de maneira desordenada, várias situações ruins podem acontecer. Uma delas diz respeito à segurança da própria população, como é o caso das favelas em morros, por exemplo. 

Os noticiários sempre trazem, ainda mais em épocas de chuva, os desmoronamentos de barrancos, casas destruídas e outros desastres. Em uma cidade que segue o zoneamento urbano, isso não aconteceria, porque a área seria ocupada estrategicamente, evitando os danos socioeconômicos e ambientais.

Além do mais, em um município bem planejado, o sistema de esgoto e distribuição de água é mais eficiente, as casas são seguras e o fluxo da população é mais ordenado. Então, os principais objetivos do zoneamento são:

  • proteger áreas ambientais;
  • evitar ocupações inadequadas;
  • impedir desastres;
  • ordenar o crescimento urbano;
  • preservar o patrimônio histórico;
  • melhorar o tráfego das regiões.

Assim, toda a cidade tem um equilíbrio maior no comportamento e no convívio dos moradores. Portanto, o zoneamento define se um bairro será comercial, industrial, residencial e, paralelo a isso, como as edificações devem ser implantadas nos lotes.

Como funciona o planejamento do zoneamento urbano?

Para elaborar o zoneamento urbano, os responsáveis precisam avaliar a diversidade de atividades, a extensão do município e as características de cada bairro. Assim, são definidas as regras distintas para diferentes regiões.

É por isso que em alguns lugares é possível construir grandes edifícios, mas em outros, não. Ou então muitas cidades têm seus distritos industriais, onde só podem existir fábricas. 

Dessa maneira, a lei de zoneamento divide a cidade em regiões, denominadas zonas. É com base nessa divisão que a prefeitura cria as regras para determinados locais. Assim, ela autoriza as construções, dando os famosos alvarás e licenças de funcionamento; e caso algo esteja fora das regras, a documentação é negada. 

Mas e com o meu imóvel?

O zoneamento urbano não define apenas as regiões de uma cidade, mas também restringe os terreno, o tamanho e a construção das edificações. Tudo isso é baseado nos itens que vamos trazer abaixo:

Tamanho do terreno

Ele define o tamanho mínimo e máximo do lote, além de determinar se é possível, por exemplo, a divisão dele. Além disso, é importante também em novos loteamentos e condomínios.

Altura dos prédios

O zoneamento define a altura máxima dos prédios em certas regiões, seja pela altura ou número de andares. Assim, os bairros terão uniformidade e uma menor diferença socioeconômica. 

Aproveitamento do terreno

É o chamado coeficiente de aproveitamento, determinado pela área máxima de construção com a área total do lote. O CA define a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos no terreno. 

Taxa de ocupação

É a porcentagem do lote que pode ser ocupada pela edificação. Cada cidade tem a taxa mínima e a máxima, que precisam ser seguidas.  O objetivo é limitar um crescimento urbano exagerado.

Permeabilidade

Essa taxa está relacionada à área permeável de água no terreno. Isso é muito importante para evitar enchentes ou alagamentos, por exemplo, garantindo o escoamento correto da chuva. 

Estética da construção

Em alguns locais, como em centros históricos, tombados pelo patrimônio público, é preciso seguir critérios na construção para manter a regularidade.  Assim, as estruturas vizinhas ficam mais harmoniosas. 

Cuidado com a sua obra!

Por fim, como vimos neste artigo, o zoneamento urbano é importante para o desenvolvimento organizado e sustentável da cidade.

Qualquer obra que for construída precisa seguir algumas regras para que tenha a liberação da prefeitura. Isso acontece em centros, periferias e até em condomínios fechados.

Por isso, ao construir o seu imóvel é importante atentar-se às regras no seu município. E se você estiver procurando por terrenos comerciais para montar um negócio, nós podemos te ajudar de duas maneiras. Você pode conferir os lotes comerciais disponíveis na Setpar e assistir ao vídeo que produzimos sobre os 5 principais erros de pequenos comerciantes aqui embaixo.

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